Nevhodná rezervační smlouva – Jednostranné nebo nejasné smlouvy můžou kupujícího výrazně poškodit. Vždy trvejte na trojstranné rezervační smlouvě, která zapojuje i prodávajícího.
Nepřesná výměra nemovitosti – Rozdíly mezi užitnou, podlahovou a obytnou plochou mohou být značné. V inzerátu může být uvedeno 110 m², ale skutečně užitná plocha může být jen 98 m². Vždy ověřujte, co se reálně prodává.
Opomenuté související pozemky – Někdy chybí v kupní smlouvě příjezdová cesta, zahrada nebo podíl na společných částech. Zkontrolujte výpis z katastru a dokumentaci, abyste nekoupili jen „část reality“.
Nesprávné nastavení ceny nemovitosti – nejčastější chyba při prodeji je špatné nastavení prodejní ceny. Majitelé se často řídí tím, za kolik se podobné nemovitosti nabízejí, ale zapomínají, že to není totéž jako cena, za kterou se opravdu prodají. Rozdíl mezi nabídkovou a skutečně dosaženou cenou bývá výrazný. Nabídkové ceny často odrážejí přání prodávajících, ne realitu trhu. Pokud se podle nich stanoví cena vaší nemovitosti, hrozí, že bude neprodejná nebo neadekvátní.
Neznalost zákonných povinností – Mnoho lidí neví, že při prodeji nemovitosti mají různé zákonné povinnosti – například doložení energetického štítku. Pokud ho nedodají, hrozí pokuta až 100 000 Kč. To ale není jediný problém. Prodávající odpovídá i za skryté vady po dobu 5 let od prodeje a často zapomíná na správné doložení dokumentace nebo se mylně domnívá, že se na něj vztahuje daňové osvobození, které ale nesplňuje. Kupující si často myslí, že podpisem kupní smlouvy vše končí – ale ve skutečnosti tím povinnosti teprve začínají. Po koupi je třeba například: podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí (nejpozději do 31. ledna následujícího roku), nahlásit změnu vlastnictví na příslušné úřady (např. správci daně nebo SVJ), případně řešit přepis energií, odpadu, pojištění či služeb. Pokud kupující tyto kroky nezná nebo je zanedbá, může mu hrozit pokuta, prodlení nebo komplikace při převodu. Některé povinnosti také nezajišťuje automaticky ani právník, pokud je to výslovně neřeší kupní smlouva. Přehled o tom, co vše je potřeba po koupi udělat, vám ušetří čas, peníze i zbytečné starosti. Proto se vyplatí informovat se dopředu – ideálně ještě před podpisem smlouvy. Neznalost zákonů může prodej nejen prodražit, ale také zkomplikovat, nebo dokonce vést k soudním sporům. Vyplatí se proto mít přehled nebo si nechat poradit.
Nedostatečná vyjednávací zkušenost – Při prodeji nemovitosti jde o nemalé peníze a zkušenější strana má často výhodu. Prodávající se snaží získat co nejvíc, kupující naopak usiluje o slevu. Pokud kupující pozná, že jste pod tlakem (např. potřebujete rychle prodat), snadno to využije. Stačí náznaky – nejistota v odpovědích, řeč těla, nebo zmínka o časové tísni. Kupující pozná vaši slabší pozici a vyjednává slevu. Často tak získá výhodu, aniž byste si uvědomili, co všechno prozrazujete. Zkušený obchodník tyto signály vnímá automaticky – proto se vyplatí mít na své straně odborníka nebo se důkladně připravit. Nekontrolované emoce – Emoce mohou významně ovlivnit průběh jednání – ať už na straně prodávajícího, nebo kupujícího.
Prodávající, který je pod tlakem (např. kvůli rozvodu, finanční tísni nebo úmrtí v rodině), může jednat unáhleně. Často rezignuje na důslednou kontrolu smluv, přistupuje na nevýhodné podmínky nebo zbytečně slevuje. Kupující pak snadno rozpoznají náznaky slabosti – nervozitu, časový nátlak či váhání – a využijí je při vyjednávání ve svůj prospěch.
Kupující naopak často jedná pod tlakem z obav, že “o nemovitost přijde”. Pokud slyší věty jako „už je tu jiný zájemce“ nebo „tuhle nemovitost dlouho neuvidíte“, může podlehnout tlaku a rozhodnout se bez dostatečného ověření právních či technických aspektů. Výsledkem může být unáhlený nákup, kterého později lituje – ať už kvůli ceně, stavu nemovitosti nebo skrytým rizikům.
Emoce do obchodního rozhodování nepatří. Ať už kupujete, nebo prodáváte, vždy si dejte odstup, nenechte se zahnat do kouta a raději si vše promyslete s chladnou hlavou.
Hodnocení jen podle vlastního dojmu – Při prodeji nemovitosti je běžné, že se na ni prodávající dívá subjektivně – podle vlastních emocí, vzpomínek nebo nákladů, které do ní vložil. Často si myslí, že pokud se jemu něco líbí (např. koupelna, výhled, barva stěn), ostatní to budou vnímat stejně. Jenže zájemci mají jiné preference – co jednomu přijde útulné, může jinému připadat zastaralé. Naopak někdy prodávající podceňuje hodnotu nemovitosti, protože vidí její nedostatky, které kupující vnímat nemusí – třeba kvůli lokalitě nebo možnostem úprav. Největší chybou je dívat se na nemovitost jen vlastníma očima. Mnohem důležitější je, jak ji uvidí potenciální kupující. Právě proto se vyplatí konzultace s odborníkem, který má zkušenosti s trhem i chováním zájemců.
